Öffentlich oder privat? Wie Gewerbehöfe einen Beitrag zur Gewerbeflächen-versorgung leisten können

Die Verfügbarkeit von geeigneten und bezahlbaren Gewerbeflächen wird zunehmend zum zentralen Standortfaktor für Wirtschaftsstandorte. Es werden deshalb dringend Konzepte gesucht, die geeignet sind der Gewerbeflächenknappheit und den steigenden Mieten entgegenzuwirken. Einen Ansatz bieten Gewerbehöfe, die hier am Beispiel der Berliner Situation betrachtet werden.

Versuch einer Definition

Die Konkurrenz um die wenigen verfügbaren Flächen nimmt in den deutschen Mittel- und Großstädten weiter zu. Gegenüber den Wohnnutzungen haben Gewerbetreibende dabei immer häufiger das Nachsehen. Sie werden von ihren angestammten Standorten verdrängt – in einigen Fällen als Folge von Nachbarschaftskonflikten oder sich verschärfenden gesetzlichen Regelungen. Vielfach aber auch durch Gentrifizierungsprozesse oder die damit verbundenen Preissteigerungen. Etwa ein Drittel aller weggezogenen Unternehmen in Berlin geben als Gründe für ihre Verlagerung zu hohe Mieten oder für eine Expansion fehlende Gewerbeflächen an. Die Verfügbarkeit von geeigneten und bezahlbaren Gewerbeflächen wird offenkundig zunehmend zum zentralen Standortfaktor für Wirtschaftsstandorte. Es werden deshalb dringend Konzepte gesucht, die geeignet sind der Gewerbeflächenknappheit und den steigenden Mieten entgegenzuwirken. Der Focus sollte sich dabei jedoch nicht ausschließlich auf das Angebot an unbebauten Flächen richten. Vielmehr sind gerade kleinere und mittelständische Unternehmen häufig auf der Suche nach geeigneten Geschossflächen. Notwendig sind Lösungen, die auf Mehrgeschossigkeit und höhere Dichte abstellen.

Als probates Instrument wird wieder immer häufiger auf einen alten Bekannten verwiesen– den Gewerbehof. Welchen Beitrag aber können Gewerbehöfe in der aktuellen Situation tatsächlich leisten? Welche Rahmenbedingungen sind notwendig, damit dieses Konzept Erfolgt bringt? Und: Ist das Modell Gewerbehof auch zukunftsfähig? Die Antworten auf dies Fragen hängen maßgeblich davon ab, was jeweils unter „Gewerbehof“ genau verstanden wird. Angesichts der inflationären Verwendung des Begriffes ist daher zunächst zu klären, welcher Merkmale im Zusammenhang mit der aktuellen Herausforderung relevant sind.

Denn: Eine einheitliche Definition des Begriffs Gewerbehof und seiner prägenden Merkmale liegt bislang nicht vor. Als Gewerbehöfe werden vielmehr Liegenschaften bezeichnet,

• die sich in privatem wie im öffentlichen Eigentum befinden können,
• die in verdichteten Wohnquartieren oder reinen Gewerbegebieten angesiedelt sind,
• öffentlich geförderte oder freifinanzierte Projekte,
• solche, die auf eine Branche ausgerichtet sind ebenso wie branchenoffene,
• Vorhaben mit produktionsaffinerer Mieterschaft und solche ohne Tätigkeitsorientierung und
• Objekte, die mehrere Gebäude umfassen können oder nur Gebäudeteile usw.

Unbestritten scheint lediglich, dass unter einem Gewerbehof ein Gebäude oder Gebäudekomplex verstanden wird, in dem mehrere voneinander unabhängige Betriebe kleiner und mittlerer Größe untergebracht sind. Traditionell sind es mehrstöckige Gebäude, die um einen (sic!) Hof angeordnet sind.

Häufig wird auch eine anteilige Nutzung durch produktionsorientierte oder handwerkliche Unternehmen als wichtiges Kennzeichen ausgemacht. Das unterscheidet diesen Gebäudetyp etwa von einem klassischen Bürohaus. Mit der produktionsaffinen Nutzung verbunden ist auch eine spezifische Gebäudetypik und –ausstattung (Lastenaufzüge, erhöhte Deckentraglasten, etc.).

Allerdings sind branchenübergreifende Gewerbehöfe derzeit die zumindest quantitativ dominierende Gruppe. Zudem zeigt sich in den letzten Jahrzehnten ein Wandel in der Belegung weg von den verarbeitenden Betrieben hin zu Unternehmen aus dem Dienstleistungssektor. Der klassische Handwerksbetrieb steht also auch hier zunehmend im Wettbewerb mit dem Dienstleister.

Aus Sicht der Handwerksbetriebe gibt es zuletzt auch wieder Lichtblicke: In einigen Städten waren Initiativen für neue Handwerkerhöfe auch erfolgreich. So wurde die Hamburger Meistermeile zum Paradebeispiel für eine gelungene Renaissance der produktionsgeprägten Gewerbehöfe.

Konzept und Geschichte

Die Idee einer urbanen, an die wachsenden Wohngebiete angegliederten Gewerbebebauung geht zurück bis in die Industrialisierung. Damals war das Kapital der meist kleinen und mittleren Unternehmen in der Regel in Maschinen und Lagerhaltung gebunden. Dies begünstigte die Entwicklung einer neuen Investitionsmöglichkeit für Kapitalanleger. Die Bauherren errichteten Gewerbehöfe, um sie anschließend an die kleinen und mittleren Unternehmen zu vermieten. Aufgrund der herrschenden Verkehrsverhältnisse, der Wohnortnähe und der vorhandenen Flächenangeboten entstanden diese Gewerbehöfe häufig meist als Hinterhöfen von Wohnbebauung. Die meisten dieser traditionellen Gewerbehöfe entstanden in Berlin in der Gründerzeit.

Mitte des 20. Jahrhunderts sah sich Großstädte wie Berlin erneut mit dem Problem des Gewerbeflächenmangels konfrontiert. Immer knapper werdende Gewerbeflächen und steigende Mieten im innerstädtischen Bereich Berlins bewogen 1965 den Berliner Senat dazu gemeinsam mit der IHK und der HWK eine eigene Gewerbesiedlungsgesellschaft – die GSGmbH – zu gründen. Ihr Ziel bestand in der Nutzung und Entwicklung brachliegender Flächen im innerstädtischen Bereich um dadurch preiswerte und gut ausgestattete Räume für die gefährdeten Unternehmen bereitzustellen.

Über den Autor: Albert Ludwig ist seit 2019 für regioconsult tätig und wird sich bei uns schwerpunktmäßig mit volks- und regionalwirtschaftlichen Themen auseinandersetzen. Sie erreichen ihn unter ludwig@regioconsult.de

Ähnliche Entwicklungen sind auch in anderen deutschen und internationalen Metropolen feststellbar. So wurde in Großbritannien zu dieser Zeit bereits erfolgreich Gewerbehöfe von Kommunen oder privaten Entwicklungsgesellschaften errichtet. In Hamburg entstand 1976 das Konzept für subventionierten Gewerbebau, in dessen Rahmen auch Mittel aus dem städtischen Haushalt für eine Mietsubvention in den Gewerbebauten aufwendet wurden.

Seit dieser Zeit ist die Unterstützung des Gewerbebaus ein wichtiger Teil der Stadterneuerungsaktivitäten im Bereich Gewerbe. Allerdings musste er bisher immer hinter den Bedürfnissen des Wohnungsbaus und der Wohnungssanierung zurücktreten. Deutlich wird dies bei der Betrachtung der Verwaltungsvorschriften bezüglich der Kostenerstattung. Diese ist für Gewerbebetriebe weniger differenziert und anderen Förderungsmöglichkeiten untergeordnet.

Zwar waren private, marktorientierte Gewerbehöfe zu allen Zeiten vorhanden, allerdings reichten diese offenbar nicht aus um ein adäquates Flächenangebot für die produktionsgeprägten Gewerke zu sichern. Es besteht offenkundig ein besonderer Handlungsbedarf in diesem Bereich.

Gewerbehöfe im kommunalen Eigentum

Von öffentlichen Gewerbehöfen wird dann gesprochen, wenn diese sich zumindest zum überwiegenden Teil im Eigentum der öffentlichen Hand befinden. Das vielleicht beste Beispiel für dieses Modell stellt das Gewerbehofprogramm der Stadt München dar. Dieses wird seit 30 Jahren von einem Aufsichtsrat bestehend aus Vertretern der IHK, der HWK und der Stadt geleitet und ist ein Erfolgsbeispiel der angewandten Mittelstandsförderung. Mit dem Programm sollen vor allem kleinen Handwerks- und Gewerbebetrieben Flächen zur Verfügung gestellt werden. Langfristig ist die Etablierung eines flächendeckenden, stadtweiten Gewerbehofnetzes geplant. 

Insgesamt existieren in München acht Gewerbehöfe, die auf einer Fläche von ca. 98‘000 m² rund 450 verschieden Betriebe beherbergen. Der Erfolg des Programms lässt sich vor allem an der gleichbleibend hohen Auslastung der Gewerbehöfe ablesen: Durchschnittlich 97% der Flächen der Münchner Gewerbehöfe sind vermietet. Der Grund für diese hohe Auslastung liegt zum einen in den für die Betriebe optimalen Standortbedingungen. Zum anderen profitieren die Mieter jedoch auch von einem vorteilhaften Mietzins: Dieser liegt fast 10€ und dem Wert, der für eine Gewerbeimmobilie in vergleichbarer Lage gefordert wird (18-20 €/m²). Hinzu kommt, dass in den Gewerbehöfen die Markteintrittsschwelle für Neugründer durch einen Mietnachlass weiter gesenkt wird. Dieser Nachlass ist auf drei Jahre gestaffelt, beginnend mit 1,50 €/m² bis 0,50 €/m².

Gewerbehöfe in privatem Eigentum

Neben den Gewerbehöfen in öffentlicher Hand existieren auch zahlreiche Gewerbehöfe, die sich im Eigentum privater Unternehmen befinden. Historisch betrachtet entstanden die privaten Gewerbehöfe oftmals dadurch, dass sich der zentrale auf einem Grundstück ansässige Betrieb verkleinerte oder ganz auflöste. In der Folge war der Grundstückseigentümer dazu gezwungen die Liegenschaft anderweitig, etwa durch Veräußerung oder kleinteilige Vermietung, zu verwerten. Häufig bestand das persönliche Ziel der Eigentümer darin auf diese Weise die eigene Altersvorsorge zu sichern. In solchen Fällen wurden Investitionen in den Gewerbehof meist auf ein Mindestmaß reduziert. Ausgaben wurden primär für Instandhaltung oder Umbaumaßnahmen getätigt, aufwertende Investitionen fanden dagegen regelmäßig erst dann statt, wenn das Objekt den Eigentümer wechselte, etwa durch Vererbung oder Veräußerung.

Einigen Eigentümern gelang es sich in dem neuen Geschäftsfeld „Gewerbevermietung“ zu etablieren. Betriebe, die zuvor im Handwerk und im produzierenden Gewerbe tätig waren, geben diese Geschäftsfelder vollständig auf und entwickelten sich zu reinen Immobilienunternehmen. Bei dem Erwerb und Betrieb der Gewerbehofflächen kam ihnen die Erfahrung zugute, die sie durch die Entwicklung und den Betrieb ihres ursprünglichen Gewerbehofs gesammelt hatten.

Für Gewerbehöfe im privaten wie im öffentlichen Eigentum gilt gleichermaßen, dass sich in den letzten 30 Jahren einen Mieterwandel vollzogen hat. Auch als Folge des starken Wachstums des Dienstleistungssektors nahm die Nachfrage nach diesen Flächen in den letzten Jahren wieder zu. Startups und Unternehmen der Kreativwirtschaft, aber auch klassische Dienstleister fühlen sich vom urbanen Umfeld und dem individuellen Charme der Objekte angezogen. In der Konsequenz kam es in einem Teil der privaten Flächen zu umfassenden Sanierungen, Modernisierungen und Verbesserung der Ausstattung, die den Charakter der Liegenschaften so veränderten, dass diese heute die Merkmale eines klassischen Gewerbehofs nicht mehr bieten, sondern sich vielmehr zu reinen Standorten für Bürodienstleister entwickelt haben.

Stärken und Schwächen

Beim Vergleich der beiden Eigentumsmodelle zeigen sich deutlich Unterschiede bezüglich der jeweiligen Vor- und Nachteile. Die Realisierung von öffentlichen Gewerbehöfen scheitert oftmals bereits in der Entwicklungsphase. Hier hat sich vor allem die Finanzierung als problematisch erwiesen. Die Schwierigkeiten ergeben sich weniger aus einem Mangel an finanziellen Mitteln, sondern vielmehr aus dem potenziellen Markteingriff, dem die Rechtsprechung der EU klare Grenzen setzt. Ein entsprechendes Projekt muss daher zunächst ein aufwendiges EU–Ratifizierungsverfahren durchlaufen. Zudem lässt sich auf diesem Weg das Angebot an Flächen nur in überschaubarem Umfang erhöhen. Andererseits ist der kommunale Gewerbehof ein gutes Instrument zur Bereitstellung von Flächen für Betriebstypen, die von Verdrängungsprozessen betroffen oder nicht in der Lage sind, die von konkurrierenden Nutzungen getriebenen Preise zu akzeptieren.

Gewerbehofprojekte, die von privaten Unternehmern realisiert werden, sind demgegenüber naturgemäß primär marktwirtschaftlich ausgerichtet. Strukturpolitische Ziele lassen sich hier nur mit Fördermitteln, sofern diese in Anspruch genommen werden, oder im Rahmen der Bauleitplanung vorgeben. In allen anderen Fällen kann durch den Bau von privaten Gewerbehöfen ein preisdämpfender Effekt nur mittelbar, d.h. über die Erhöhung des Angebotes, erzielt werden. Allerdings sind diese Projekte vergleichsweise schnell und – Wirtschaftlichkeit vorausgesetzt – in größerem Umfang zu realisieren.

Ein Modell auch für die Zukunft?

In der aktuellen Situation ist für die Kommunen eine aktive Gewerbeflächenpolitik offenkundig alternativlos. Die Errichtung von kommunalen Gewerbehöfen stellt dabei ein wichtiges Instrument zur Ausweitung des Angebotes an Flächen für kleine und mittlere Unternehmen dar. Auf diese Weise ist es möglich direkten Einfluss auf die jeweiligen Mietpreise sowie die anzusiedelnden Branchen zu nehmen. Der Gewerbeflächenmarkt dürfte durch dieses zusätzliche Flächenangebot zudem entlastet werden.

Angesichts zunehmender Flächenkonkurrenz und Notwendigkeit einer Aktivierung von Flächenreserven durch Verdichtung sollte allerdings der Focus nicht ausschließlich auf den öffentlichen Gewerbehöfen liegen. Gewerbehofkonzepte sind ganz generell geeignet das Flächenangebot zu erhöhen und für eine bessere Auslastung der Grundstücke zu sorgen. Sie können damit die Antwort auf einige Flächenprobleme der Zukunft sein. Eine Nutzungsmischung zwischen produktionsgeprägten und dienstleistungsorientierten Nutzungen – wie wir sie im weit überwiegenden Teil der Projekte bereits sehen – dürfte zu einer ausreichenden Wirtschaftlichkeit der Einzelvorhaben beitragen und damit häufig auch die Realisierung erst gewährleisten. Im Hinblick auf die Realisierung von privaten Vorhaben gilt es daher die notwendigen Rahmenbedingungen zu schaffen. Mögliche wichtige Aspekte, deren Relevanz im Weiteren geprüft werden sollte, sind in diesem Zusammenhang die öffentliche (Teil-)Förderung, ein adäquates Planungsrecht und die Schaffung der notwendigen infrastrukturellen Voraussetzungen.

Um die Effekte von öffentlich getragenen Projekten optimieren zu können sind eine Reihe von Fragen relevant:

• Welche Möglichkeiten ergeben sich aus den lokalen Vernetzungen innerhalb eines Gewerbehofs – und wie stark sind diese ausgeprägt?
• Wie wird sich die Mieterschaft des typischen Gewerbehofs perspektivisch verändern?
• Auf welche Nutzungsstruktur sind die Gewerbehöfe auszurichten? Welche Bedeutung kommt den produzierenden Nutzungen oder den Versorgungsunternehmen zu?
• Welche Rolle spielen in diesem Zusammenhang aktuelle technologische Entwicklungen wie z.B. Industrie 4.0? Wie wird sich das Verhältnis von Dienstleistungsnutzungen und Produktion entwickeln?
• Welche Herausforderungen ergeben sich daraus für die Ausstattung der Gebäude? Welche infrastrukturellen Rahmenbedingungen sind notwendig?
• Ist das Modell des Handwerkerhofs nach dem Modell der Hamburger Meistermeile zukunftsfähig und auch wirtschaftlich tragfähig?

Angesichts der großen Herausforderungen und der offenkundigen Potenziale des Gewerbehofmodells ist es notwendig diese Fragen eingehender zu betrachten, um auf dieser Basis die zentralen Faktoren für ein leistungsfähiges Zukunftsmodell entwickeln zu können.

Hintergrund: Wir befassen uns regelmäßig mit Konzepten für eine nachhaltige und zukunftsfähige Gewerbeflächenentwicklung. Da Verdichtung und Etagengewerbe wieder eine zunehmend größere Rolle spielen befassen wir uns mit Zukunftskonzepten für Gewerbehöfe. Wenn Sie an einer Analyse für einen Ihrer Standorte interessiert sind oder unsere Forschungsarbeit unterstützen können, besuchen Sie uns auf www.regioconsult.de oder sprechen Sie uns an: post@regioconsult.de